Den Mietvertrag als Vermieter kündigen – Tipps und Briefvorlage

Den Mietvertrag als Vermieter kündigen – Infos, Tipps und Briefvorlage 

Genauso wie der Mieter hat natürlich auch der Vermieter die Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen. Im Unterschied zum Mieter, der seine Kündigung grundsätzlich nicht begründen muss, braucht der Vermieter aber einen Kündigungsgrund. Diesen Grund muss er in seinem Kündigungsschreiben angeben und nachvollziehbar erläutern.

Zudem gibt es ein paar weitere Details, die der Vermieter beachten muss, damit seine Kündigung wirksam werden kann. Welche dies sind, erklärt die folgende Übersicht mit den wichtigsten Infos und Tipps für eine Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter:  

Den Mietvertrag als Vermieter kündigen – der Kündigungsgrund

Für den Mieter ist es recht einfach, einen bestehenden Mietvertrag zu kündigen. So reicht es aus, wenn er ein kurzes Schreiben aufsetzt und darin erklärt, dass er das Mietverhältnis beenden möchte. Für den Vermieter ist die Angelegenheit etwas schwieriger. Zwar kann auch der Vermieter den Mietvertrag kündigen, allerdings muss er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben. Dieses Interesse muss er nachweisen, indem er dem Mieter den Kündigungsgrund nennt und schlüssig erklärt.

Dabei gibt es drei mögliche Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen:

1.       Kündigung wegen Eigenbedarfs:

Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, wenn er die vermietete Wohnung selbst braucht. Dann muss er in seinem Kündigungsschreiben aber ausführen, warum er ausgerechnet diese Wohnung benötigt und warum dies zum jetzigen Zeitpunkt der Fall ist. Außerdem muss er angeben, wer konkret in die Wohnung einziehen wird.

Mögliche Gründe können beispielsweise sein, dass der Vermieter wegen einer Trennung, wegen Familienzuwachs oder aus beruflichen Gründen selbst in die Wohnung einziehen will. Denkbar ist ebenso, dass ein naher Familienangehöriger des Vermieters die Wohnung bekommen soll oder dass die Wohnung für Pflege- oder Haushaltspersonal benötigt wird.

Es reicht aber nicht aus, wenn der Vermieter nur allgemein von einem Eigenbedarf spricht. Stattdessen muss er den Sachverhalt konkret auf seinen Einzelfall bezogen und nachvollziehbar schildern.

2.       Verwertungskündigung:

Eine Verwertungskündigung ist möglich, wenn es konkrete Pläne für die Verwertung der Immobilie gibt. Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter das Verwertungsvorhaben dann konkret beschreiben. Außerdem muss er ausführen, warum dieses Verwertungsvorhaben nur dann in der geplanten Form oder überhaupt durchgeführt werden kann, wenn der Mieter auszieht.

Denkbar ist beispielsweise, dass der Vermieter in einem finanziellen Engpass ist und die Immobilie verkaufen muss. Dies allein reicht als Grund aber nicht aus. Stattdessen muss der Vermieter auch erklären, warum er die Immobilie besser oder nur dann verkaufen kann, wenn die Wohnungen nicht vermietet sind.

3.       Kündigung wegen vertragswidrigem Verhalten:

Eine Kündigung durch den Vermieter ist gerechtfertigt, wenn der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. Dies ist unter anderem der Fall, wenn er ständig Lärm verursacht, den Hausfrieden stört oder seine Miete nicht bezahlt. Einer solchen Kündigung muss aber im Normalfall mindestens eine schriftliche Abmahnung vorausgehen. Ändert der Mieter sein Verhalten daraufhin nicht oder kommt es erneut zu einem Vorfall, kann sogar eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Zahlt der Mieter seine Miete nicht, nicht pünktlich oder nicht vollständig, ist eine Kündigung möglich, wenn die Mietschulden höher sind als der Betrag für zwei Monatsmieten samt Nebenkosten.     

Den Mietvertrag als Vermieter kündigen – die Kündigungsfristen

Mit Ausnahme von einer fristlosen Kündigung, die in der Praxis aber insgesamt recht schwer durchzusetzen ist, muss der Vermieter bestimmte Kündigungsfristen einhalten. Er kann den Mieter also nicht von heute auf morgen auf die Straße setzen.

Stattdessen muss der Vermieter:

·         grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten,

·         bei einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren eine Kündigungsfrist von sechs Monaten und

·         bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten.

Sind im Mietvertrag noch längere Kündigungsfristen vereinbart, sind diese maßgeblich. Wann die Kündigungsfrist beginnt, hängt davon ab, an welchem Tag der Mieter die Kündigung bekommt. Erhält der Mieter das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats, beginnt die Kündigungsfrist mit diesem Monat. Bekommt der Mieter das Kündigungsschreiben erst am vierten Werktag eines Monats oder noch später, wird dieser Monat nicht mehr in die Kündigungsfrist eingerechnet. Die Kündigungsfrist beginnt dann erst mit dem nächsten Monat.  

Den Mietvertrag als Vermieter kündigen – die formalen Vorgaben

Damit eine Kündigung durch den Vermieter wirksam werden kann, müssen neben dem Kündigungsgrund als Nachweis für das berechtigte Interesse und der Kündigungsfrist zwei weitere Kriterien erfüllt sein. Der erste Punkt ist, dass der Mieter die Kündigung bekommen muss. Wenn der Mieter keine Kündigung erhält, kann er schließlich nicht wissen, dass der Vermieter das Mietverhältnis beenden will.

Im Zweifel muss dabei der Vermieter beweisen, dass und wann die Kündigung dem Mieter zugegangen ist. Der zweite Punkt ist, dass die Kündigung immer der Schriftform bedarf.

Schriftform bedeutet, dass die Kündigung schriftlich erfolgen und handschriftlich unterschrieben sein muss. Da die Unterschrift im Original das entscheidende Kriterium ist, ist es nicht möglich, wirksam per E-Mail, Fax, SMS, Telefon oder mündlich im Gespräch zu kündigen. Außerdem muss sich die Kündigung an alle Mieter richten, die im Mietvertrag als Mieter genannt sind und den Mietvertrag unterschrieben haben. Wird beispielsweise ein Ehepaar als Mieter geführt, muss die Kündigung also an beide Eheleute adressiert sein.  

Den Mietvertrag als Vermieter kündigen – eine allgemeine Briefvorlage 

Vermieter
Anschrift 

Mieter
Anschrift 

Ort, Datum 

Kündigung des Mietvertrags Nummer ______________________ 

Sehr geehrte/r Frau/Herr/Mietergemeinschaft _________________, 

mit diesem Schreiben kündige ich den mit Ihnen bestehenden  Mietvertrag

Nummer _______________________, geschlossen am ____________,
über das Mietobjekt
 Nummer _______________________________,
Bezeichnung ____________________________,
Lage ___________________________________,
Anschrift ________________________________, 

ordentlich.

Unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von _____ Monaten endet das Mietverhältnis mit Ablauf des ________________. 

Begründung:

Die Kündigung erfolgt wegen Eigenbedarfs/als Verwertungskündigung/wegen vertragswidrigem Verhalten. [Ausführliche, nachvollziehbare und auf den konkreten Fall bezogene Erklärung, z.B. Infolge der Trennung von meinem Ehepartner und der bevorstehenden Scheidung benötige ich die Wohnung für eigene Wohnzwecke.

Ich werde das derzeit noch an sie vermietete Objekt selbst beziehen.]  Für Ihr Verständnis und das stets reibungslose Mietverhältnis bedanke ich mich. 

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

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