6 Fragen zur Elternbürgschaft beim Mietvertrag

6 Fragen zur Elternbürgschaft beim Mietvertrag

Die Berufsausbildung ist gesichert oder gerade beendet und es wird Zeit, auf eigenen Beinen zu stehen. Das Einzige, was für den Schritt in den neuen Lebensabschnitt noch fehlt, ist eine eigene Wohnung. Auf dem ohnehin angespannten Wohnungsmarkt kann das aber eine echte Herausforderung sein. Denn die Nachfrage ist groß und so können sich Vermieter die Mieter aussuchen, die ihnen am besten zusagen.

6 Fragen zur Elternbürgschaft beim Mietvertrag

Junge Wohnungssuchende, die noch in der Ausbildung sind oder ganz am Anfang ihres Berufslebens stehen, sind für viele Vermieter weniger interessant. Ihr Einkommen ist nämlich oft nicht besonders hoch oder nur bedingt sicher.

Nicht selten fehlt auch das Geld für die Kaution. In dieser Situation können die Eltern mit einer sogenannten Elternbürgschaft aushelfen. Doch was ist eine Elternbürgschaft? Wann ist sie zulässig? Und welche Risiken birgt sie?

Wir beantworten sechs Fragen rund um die Elternbürgschaft beim Mietvertrag!:

  1. Was genau ist eine Elternbürgschaft?

Eltern können eine Elternbürgschaft für einen Mietvertrag übernehmen. Sie wird auch Mietbürgschaft genannt und sichert den Vermieter zusätzlich ab.

Die rechtliche Grundlage ergibt aus aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. In § 765 Abs. BGB heißt es nämlich: „Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Dritten einzustehen.“

Das bedeutet im Klartext, dass die Eltern durch die Elternbürgerschaft für die Schulden ihres Kindes einstehen. Hat das Kind durch die Kaution, durch Mietrückstände oder durch Schäden an der Mietsache Schulden beim Vermieter, bürgen die Eltern also dafür.

  1. Wann kann der Vermieter eine Bürgschaft verlangen?

Reicht das Einkommen des jungen Mieters nicht aus, kann der Vermieter auf eine Elternbürgschaft bestehen. Voraussetzung dafür ist, dass die Höhe der Bürgschaft die gesetzliche Höhe für Mietsicherheiten nicht übersteigt. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB liegt diese Höchstgrenze bei drei Nettokaltmieten.

Beträgt die Kaution, die der Vermieter verlangt, zum Beispiel 1.500 Euro und kann der Mieter 500 Euro davon aufbringen, kann die Mietsicherheit aufgeteilt werden. In diesem Fall würde sie sich anteilig aus der Kaution des Kindes von 500 Euro und der Mietbürgschaft der Eltern über 1.000 Euro zusammensetzen.

Kann der Mieter aber die gesamte Kaution bezahlen, darf der Vermieter keine zusätzliche Bürgschaft mehr verlangen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil klargestellt, dass der Vermieter entweder eine Kaution oder eine Mietbürgschaft fordern kann. Beides ist nicht zulässig (Az. VIII ZR 243/03).

Unabhängig von der Kaution können die Eltern aber auf freiwilliger Basis eine Bürgschaft übernehmen. So zum Beispiel, um den Vermieter davon zu überzeugen, den Mietvertrag mit ihrem Kind abzuschließen. Allerdings sollten die Eltern eine solche Bürgschaft wegen der Risiken gut abwägen.

  1. Welche Risiken gibt es bei einer freiwilligen Bürgschaft?

Normalerweise ist die Elternbürgschaft für eine Mietkaution auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Geht die Bürgschaft aber auf eine Initiative der Eltern zurück, greift die Einschränkung der Haftung nach § 551 Abs. 1 BGB nicht. Erklären die Eltern von sich aus und freiwillig, dass sie für Forderungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis ihres Kindes bürgen, haften sie stattdessen in vollem Umfang.

Gleiches gilt, wenn die Eltern die Elternbürgerschaft nicht von Anfang an übernehmen, sondern erst später einspringen, wenn der Mietvertrag schon läuft. Denkbar ist das zum Beispiel, wenn eine Kündigung des Mietvertrags droht, weil der Mieter mit den Mietzahlungen im Rückstand ist.

Auch in diesem Fall greift die Einschränkung der Haftung auf drei Kaltmieten nicht (BGH-Urteil, Az. VII ZR 379/12).

Ein weiteres Risiko ergibt sich, wenn das Kind die Wohnung nicht alleine bezieht, sondern eine WG gründet. Für Mietrückstände und Schäden haften alle Mieter der Wohngemeinschaft gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter.

Übernehmen nun die Eltern eine Mietbürgschaft, umfasst ihre Haftung die gesamten Schulden der WG. Ob ihr Kind die Schulden verursacht hat oder nicht, spielt dabei keine Rolle.

Auch wenn das Kind der Hauptmieter der Wohnung ist und seine Mitbewohner nur als Untermieter eingetragen sind, haften die Eltern durch die Bürgschaft gegenüber dem Vermieter für die Schulden der ganzen WG. Ratsam ist deshalb, die Bürgschaft auf die Räume und Schulden des Kindes zu begrenzen.

Und generell gilt, dass die Eltern die Bürgschaft nicht von sich aus anbieten sollten. Besser ist, abzuwarten, bis der Vermieter sie anfordert. Dadurch ist die Haftung nämlich begrenzt.

  1. Was ist eine selbstschuldnerische Elternbürgerschaft?

Jeder Vermieter weiß ein reibungsloses Mietverhältnis zu schätzen. Doch falls doch einmal Zahlungen ausbleiben oder Schäden auftauchen, ist Vermietern der direkte Kontakt zu den Mietbürgen wichtig. Meistens möchten sie deshalb eine sogenannte selbstschuldnerische Elternbürgschaft mit Verzicht der Einrede der Vorausklage haben.

Was nach kompliziertem Juristendeutsch klingt, bedeutet vereinfacht erklärt, dass sich der Vermieter erst gar nicht an seinen Mieter wendet. Stattdessen kontaktiert er gleich die Eltern und fordert sie dazu auf, die Schulden ihres Kindes zu begleichen. Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft werden die Eltern also so behandelt, als wären sie selbst der Schuldner.

Dabei kommt dann auch zum Tragen, wenn die Eltern auf die Einrede der Vorausklage verzichtet haben. Dieser Verzicht hat nämlich zur Folge, dass der Vermieter die Eltern direkt haftbar machen kann.

Andernfalls müsste der Vermieter nachweisen, dass er bereits erfolglos versucht hat, seine Forderung zu vollstrecken. Für die Eltern heißt das, dass sie als Schuldner behandelt werden und faktisch keine Möglichkeit haben, sich dagegen zu wehren, dass der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nimmt.

  1. Was bedeutet die Formulierung „auf erstes Anfordern“?

In den Vereinbarungen zur Bürgschaft taucht oft die Formulierung „auf erstes Anfordern“ auf. Damit ist gemeint, dass die Bürgen Mietschulden oder Schäden auf erstes Anfordern vom Vermieter begleichen müssen.

Für den Vermieter ist diese Bürgschaftsvereinbarung ein großer Pluspunkt. Denn die Bürgen, also die Eltern, haben kaum eine andere Wahl, als der Forderung nachzukommen.

Sie müssen die Zahlung umgehend leisten und haben höchstens danach die Möglichkeit, den Rechtsweg zu beschreiten. Bezahlen sie nicht, geraten sie in Verzug, und das mit allen rechtlichen Konsequenzen.

  1. Welche Inhalte sollte die Erklärung einer Elternbürgschaft haben?

Um Missverständnisse im Zusammenhang mit der Elternbürgschaft von vorneherein zu vermeiden, sollte die Erklärung immer folgende Angaben enthalten:

  • Namen und Anschrift der Eltern

  • Kontaktdaten des Vermieters

  • Name und Geburtsdatum des Mieters

  • Anschrift der Mietwohnung

  • Datum, an dem der Mietvertrag geschlossen wird

  • Höhe der Haftung in Euro mit Verweis auf die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten gemäß § 551 Abs. 1 BGB

  • Hinweis darauf, dass die Bürgschaft mit dem Ende des Mietverhältnisses unwirksam wird

  • Unterschriften

Grundsätzlich haben die Eltern als Bürgen ein 14-tägiges Recht, die Erklärung zu überprüfen und Einspruch dagegen einzulegen. Vor allem bei unklaren Formulierungen oder nachteiligen Vereinbarungen sollten sie sich juristisch beraten lassen. Sinnvoll ist außerdem, eine offizielle Vorlage zu verwenden. Vordrucke für Elternbürgschaften stellen unter anderem Mieterverbände und Verbraucherzentralen bereit.

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